Mutui casa, alla banca cosa conviene proporre?

I mutui casa sono diventati più convenienti che mai e il tasso variabile scende al nuovo minimo storico, mentre il fisso risale bruscamente in pochi giorni.

Comprare casa non è mai stato così conveniente come in questa fase. I prezzi medi di un immobile sono crollati di un quarto in un decennio, mentre i tassi sono scesi al minimo storico. Fare il mutuo diventa due volte un affare: si pagano interessi bassi e ci si deve indebitare per una somma inferiore al passato. E, infatti, aumenta la quota dei mutui erogati per un valore pari o inferiore al 50% del valore commerciale dell’immobile (loan-to-value), pari al 2,5% tra la fine del 2017 e gli inizi di quest’anno. A gennaio, il mutuo a tasso variabile è stato erogato alla media dello 0,92%, aggiornando i record minimi dallo 0,93% del mese precedente. Ovvio che sia così, con l’Euribor a 1 anno fermo ancora al -0,37% da tutto lo scorso anno e in area negativa già da 3 anni. All’Euribor si agganciano i tassi variabili applicati sulla gran parte dei mutui erogati per questa tipologia. Eppure, oltre i tre quarti dei nuovi mutui concessi a inizio 2018 sono a tasso fisso. Non riesce difficile immaginare il perché. I mutui a tasso fisso a 20 anni migliori prevedono interessi all’1,65%, nettamente superiori alla media del variabile, ma chi richiede il prestito deve tenere conto di diversi fattori, tra cui la durata dell’ammortamento. I tassi sembrano avere toccati i minimi e difficilmente continueranno a scendere, anche se non saliranno velocemente nei prossimi mesi e forse ci vorrà qualche anno per l’Euribor (almeno fino ai 6 mesi) ad uscire dall’area negativa in cui è piombato. Secondo il Liffe di Londra, il tasso a 3 mesi non vedrà l’1% da qui al 2022. Un’eternità, che farebbe molto comodo proprio a quanti hanno acceso di recente un mutuo a tasso variabile.

Il dilemma per le banche

Tornando ai dati, il 77,2% delle erogazioni di fine 2017 è avvenuto a tasso fisso, percentuale elevatissima, ma inferiore all’83% del terzo trimestre. Cosa significherebbe? Probabile che gli italiani, dopo essersi votati al fisso da quasi due anni a questa parte, abbiano in minima parte ripreso ad apprezzare il variabile, notando che i tassi stiano rimanendo bassi più a lungo del previsto. D’altra parte, non bisogna nemmeno commettere l’errore opposto di entusiasmarsi troppo per la situazione attuale, perché in appena 6 giorni si è registrato un deciso incremento dell’Eurirs, il tasso a cui nell’Eurozona viene agganciato il fisso. Quello a 10 anni è passato dall’1,09% all’1,17%, a 15 anni è lievitato dall’1,39% all’1,50%, a 20 anni dall’1,53% all’1,61%, a 25 anni dall’1,57% all’1,66% e a 30 anni dall’1,58% all’1,66%. Possono sembrare piccole variazioni, ma sta di fatto che con il rialzo recente dei rendimenti sovrani “core”, i tassi di mercato si sono portati in poche sedute ai massimi da quasi due anni nell’Eurozona. Poiché è probabile che la rata di un mutuo a tasso variabile inizi a lievitare dalla fine di quest’anno, man mano che la BCE avvierà l’uscita dalla lunga fase degli stimoli monetari, da qui a qualche anno potrebbe risultare meno conveniente del tasso variabile, anche se molto dipenderà dal ritmo con cui i tassi di mercato lieviteranno. Chi ha acceso da poco un mutuo con rata variabile potrebbe trovare conveniente chiedere una surroga del prestito in futuro, ragione per cui la banca si trova adesso a un bivio: spingere sul fisso, incassando da subito interessi più alti, ma perdere futuri guadagni sul rialzo dei tassi, oppure consigliare il variabile, prestando denaro nell’immediato a tassi inferiori, ma potendo scommettere su un futuro costo del denaro più costoso?

A corredo del dilemma vi è un’altra constatazione: il cliente mutuatario con il tasso fisso dovrebbe avere poco interesse negli anni prossimi a surrogare il mutuo con un altro, per cui tenderà a rimanere certamente più fedele di chi avrà contratto il mutuo a tasso variabile e che potrebbe trovare conveniente in futuro passare al fisso con la stessa banca o cambiando istituto. Insomma, la scelta per chi compra casa è tra fisso e variabile, per chi concede il mutuo sembra più tra cliente fisso o cliente “infedele”.