Vendite in rialzo:momento buono per il mutuo?

Grandi novità sul fronte del mercato immobiliare: dati recenti fanno ben sperare nel superamento della crisi e in un progressivo aumento dell’incontro tra domanda e offerta. I segnali positivi sono rappresentati soprattutto dall’incremento dell’offerta di finanziamento e dalla compravendita di case in rialzo: momento buono per il mutuo? Alcune banche hanno assolto alle esigenze delle famiglie con 17,3 miliardi di erogazioni.
Di seguito l’indagine di Nomisma, presentata il 25 novembre a Milano in collaborazione con Intesa Sanpaolo Private Banking.

Dallo studio emerge un quadro positivo per il mercato immobiliare nel 2015. L’istituto bolognese ha stimato una crescita del 6% a fine anno delle compravendite relative a locali ad uso residenziale, e prezzi degli immobili in discesa del 2,5% su base annua. Insomma, sembra che la crisi che ha afflitto il settore negli ultimi anni si sia assopita. Ottimi segnali per il mercato si erano già profilati nel 2014, quando la domanda per l’acquisto di case da parte dei consumatori ha iniziato ad impennarsi. Nomisma sottolinea però, come la capacità d’acquisto delle famiglie (circa il 75% in tutta Italia), sia strettamente connessa alla concessione di un mutuo bancario. Come rispondono le banche alla compravendita case in rialzo? Momento buono per il mutuo oppure no?

Il buon momento dei mutui in Italia è determinato principalmente dai tassi d’interesse ai minimi e dai prezzi del mattone in calo in tutto il Paese. Secondo l’Osservatorio sui mutui nello scorso semestre il finanziamento medio concesso è stato pari a circa 123.000 euro, il 2,4% in più rispetto alla rilevazione di sei mesi fa e l’8% in più rispetto ad un anno fa. Secondo Mutui.it (http://www.mutui.it) e Facile.it (http://www.facile.it/mutui-prima-casa.html) che hanno analizzato le domande di mutuo e le erogazioni registrate nel periodo compreso tra maggio e ottobre 2015, si può notare un sostanziale livellamento tra la cifra che si richiede e quella che poi si riesce effettivamente ad ottenere dalle banche.

Come conseguenza di ciò il loan to value medio, vale a dire la percentuale erogata in rapporto al valore dell’immobile da comprare, è salito ancora: tornato oltre la soglia “psicologica” del 50% sei mesi fa, è ora al 66,4%. Stabili rispetto maggio scorso sia l’età media del mutuatario (40 anni) sia la durata del mutuo erogato (21 anni). Si rafforza, rispetto al semestre precedente, la predilezione per i mutui a tasso fisso: le domande di finanziamento di questo tipo salgono al 64,3%, mentre il variabile raccoglie circa il 32% di tutte le domande. «I segnali di risveglio del comparto sono evidenti – spiega Mauro Giacobbe, Amministratore Delegato di Facile.it – e anche Bankitalia ha parlato recentemente di un aumento complessivo dei flussi delle erogazioni. Da più parti vi è la percezione che il calo generalizzato dei prezzi del mattone stia ormai esaurendo la sua corsa: chi vuole investire sa che deve farlo adesso, per garantirsi indici e spread davvero vantaggiosi. Discorso molto simile, questo, per lo strumento della surroga: attualmente registriamo numerose domande soprattutto da cittadini che hanno sottoscritto mutui poco tempo fa, a tassi ben più onerosi. Non mancano, addirittura, “surroghe di surroghe”, richieste di sostituire finanziamenti già rinegoziati in passato: è un fenomeno di nicchia, ma che comunque comincia ad emergere in modo chiaro».

Ma come si divide la torta delle erogazioni? La finalità più ricorrente è ancora la surroga: in aumento esponenziale già nel semestre precedente, erogazioni di questo tipo sono raddoppiate rispetto alla rilevazione del maggio scorso (+96%). Complessivamente, le surroghe rappresentano il 59% di tutte le erogazioni del semestre. A seguire, i mutui prima casa (finalità relativa al 29% delle erogazioni). Le richieste e le erogazioni di finanziamenti per la prima abitazione differisce parzialmente dalla situazione generale: la domanda è in crescita, e anche le banche stanno concedendo crediti; nel dettaglio, il numero delle erogazioni è cresciuto dell’11% in sei mesi, mentre è rimasto stabile l’importo medio erogato (circa 125.000 euro, come sei mesi fa). C’è ancora un leggero divario tra richiesta ed erogazione mentre è aumentata la percentuale finanziata, mentre è aumentata la percentuale finanziata: il LTV è del 66%.